作者：宋慈

正在进行的第二届拉斯维加斯EB-5年会中的一个圆桌讨论主题是“尽职调查标准的提高”(Heightened Due Diligence)，AAEB5总裁Victor Shum （沈天宇）于当地时间2015年1月17日上午11:30参与了此圆桌讨论并发表演讲。

Victor在讨论中提到为何尽职调查的标准日益提高，其主要原因包括一些欺诈案例的出现、参与方日益成熟、政府审查日益严格、外国开发商的加入以及整个EB-5项目的发展壮大。鉴于此，尽职调查委员会提议尽职调查应从财务、法律、经济学专家和土地使用等几个方面开展。同时对于中国参与者而言，在尽职调查过程中加入美国专门的尽职调查团队是个不错的选择，但同时也应提高自身的尽职调查能力。在政府审查日益严格的话题上，Victor提到以前政府审查的标准是“相信，但去核实”（Trust, but verify），而现在却是“核实，再核实”(Verify and verify)。

而在具体实施过程中，则有以下实践可供参考。比如在项目调查方面，若是建筑工程，可使用“RS”方法模型（RS Means）；若是酒店项目，则可以使用HVS或STR的第三方报告；若是旧金山湾区的公寓楼建设，则可以使用Polaris报告。

而在对公司和地产本身的尽职调查方面，则可以参考以下尽职调查清单：

对公司的尽职调查一般应从以下方面进行：

• 公司状态

• 股东信息

• 公司融资

• 财务信息

• 雇员情况

• 诉讼与审查情况

• 公司保险

• 重要协议

• 税务申报

对地产本身的尽职调查一般应从以下方面进行：

• 权利归属调查与报告

• 各种许可证及权益

• 环境影响评价

• 诉讼与审查情况

• 设施改造

• 审阅相关的租约、合同及协议

• 项目实体审查

• 检索是否有相关抵押等担保权益的申报登记

• 检索是否有破产等相关申报登记

• 是否有索赔或潜在的索赔诉讼

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