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Exemplar 프로젝트, 또는 사전 승인 프로젝트

Exemplar EB-5 프로젝트, 또는 “사전 승인” 프로젝트라고 부르는 제도입니다. 리저널 센터를 통한 투자자들은 각자 I-526 청원서를 접수하는데 프로젝트가 최소 투자금액이 50만 달러인 TEA 지역에서 2천만 달러의 투자금을 모을 경우에는, 40명의 투자자가 개별적으로 I-526 청원서를 접수하는 것입니다.

이 때 I-526 청원서는 두 부분으로 구성되어 있습니다. 첫 부분은 프로젝트 정보이고 다른 부분은 개인 투자자의 자금 출처 증명 서류입니다. 그러므로 프로젝트 정보에 대해서는 40명의 투자자가 똑같은 내용의 서류를 제출하게 되는 것 입니다. 이민국이 일하는 방식은 외부에 알려져 있지 않기 때문에 확실하지는 않지만, 요즘에는 단일 심사관 또는 단일 심사팀이 한 프로젝트에 관련된 모든 서류를 심사하는 것으로 여겨집니다. 그러나 몇 년 전까지만 해도 같은 프로젝트에 투자한 투자자들이 동일한 프로젝트 정보를 제출했음에도 불구하고 서로 다른 내용의 추가 정보 요청(Request for Evidence)을 받는 일이 종종 일어나곤 했습니다. 이로 인한 혼란을 줄이기 위해서 미 이민변호사협회(American Immigration Lawyers Association, AILA)의 EB-5 운영위원회는 2008년부터 “Exemplar,” 또는 사전 승인 제도를 추진하기 시작했습니다.

사전 승인 제도 하에서, 리저널 센터는 처음 센터를 설립하여 이민국에 승인을 신청할 때 사용하는 것과 동일한 양식의 I-924 서류를 통해 Exemplar I-526을 접수합니다. 이는 한 마디로 리저널 센터가 투자자의 개인 자금 출처 정보를 생략하고 프로젝트 정보만 담은 일종의 I-526 견본(Exemplar)을 접수하는 것입니다. 이민국이 이 견본 청원서를 승인하면, 해당 프로젝트는 이민국에 의해 “사전 승인” 된 것으로 인정됩니다.

듣기에는 간단하지만, 막상 EB-5 세계를 자세히 들여다보면 이론대로 간단하게 되는 것은 거의 없습니다.

Exemplar 제도가 처음 도입되었을 때는 이민국이 견본 프로젝트를 승인하는 데 약 2-3개월이 걸렸습니다. 그리고 사전 승인된 프로젝트에 한해서는 이민국이 투자자의 자금 출처 서류만 심사하고 프로젝트 정보는 별도 심사하지 않는 것으로 암묵적인 동의가 되어 있었습니다. 그러므로 견본 프로젝트를 승인받은 리저널 센터는 “사전 승인”을 받았다며 투자자들에게 대대적으로 광고를 하였고 큰 마케팅 효과를 보았습니다. 그러나 Exemplar 제도를 도입한 지 약 1년 이상 지나면서 이민국은 사전 승인된 프로젝트 정보는 재심사하지 않기로 했던 초기의 관행에서 벗어나기 시작했습니다. 사전 승인 프로젝트에 참여한 투자자들이 I-526을 접수한 후에, 여전히 프로젝트 정보에 대한 추가 정보 요청을 받는 일이 일어나게 된 것입니다.

2012-2013년에는 한동안 사전 승인된 견본 프로젝트에 대해 I-526 심사가 좀 더 빨리 진행되기도 했습니다. 그러나 2014년 이민국의 EB-5 팀이 캘리포니아에서 워싱턴 DC로 옮겨간 후, DC의 투자이민 프로그램 오피스(Immigrant Investor Program)에서는 캘리포니아 서비스 센터에서 승인받은 견본 프로젝트를 더 이상 인정하지 않는 것처럼 보입니다. 어쩌면 이것은 이민국이 모든 청원서에 대해 이전보다 엄격하게 심사 절차를 진행하기 때문에, 이미 사전 승인된 프로젝트에 투자하더라도 더 이상 심사가 빨라지는 혜택을 누리지 못하는 것일 수도 있습니다. 그러나 이민국의 작업방식이 워낙 투명성이 없기 때문에 뭐가 어떻게 바뀐 것인지 정확하게 아는 사람은 사실상 없습니다.

게다가 설상가상으로 요즘에는 견본 프로젝트가 승인되는 데만 해도 최소 1년 이상 걸리기 때문에 사전 승인된 프로젝트가 많이 나오지 않는 추세입니다. 리저널 센터와 프로젝트 개발업자는 먼저 각종 인허가 발급 및 자금 조달 등 프로젝트가 준공을 시작할 준비가 어느 정도 되어야 견본 프로젝트 승인을 신청할 수 있는데 준비 완료된 프로젝트가 승인받을 때까지 1년 이상 걸리기 때문에 그렇습니다. 따라서 대부분 판매되고 있는 EB-5 프로젝트는 견본신청서가 접수 중(Exemplar pending)일 뿐 승인된 경우는 많지 않습니다.

그러므로 현재 I-924 사전 승인을 받았다고 광고하는 프로젝트는 보통 다음 중 한 가지에 해당됩니다.

• 대규모 프로젝트: 리저널 센터가 프로젝트를 광고하기 시작하면서 동시에 견본 승인을 신청했는데, 프로젝트의 규모가 워낙 큰 관계로 1년 후 견본 승인이 난 다음에도 아직 추가 투자자의 자리가 남아 있는 경우

• 판매가 부진한 프로젝트: 이유 불문하고 프로젝트의 판매 실적이 저조했기 때문에 견본 승인을 받기까지 1년 이상 지나서도 아직 자리가 남아 있는 경우

• 대형 개발업자 소속 프로젝트: 개발업자가 이미 여러 개의 프로젝트를 보유하고 있어서 리저널 센터 승인 신청서를  접수할 때 그 중 이미 준비가 다 된 프로젝트를 함께 제출하는 경우. 이러한 경우는 흔치는 않지만, 개발업자가 프로젝트가 사전 승인을 받을 때까지 마케팅을 미루고 계속해서 기다리는 경우입니다. 이 때 전제조건은 사전 승인을 기다리는 동안 프로젝트 내용이 바뀌지 않고 그대로여야 한다는 것입니다. 원래 접수했던 프로젝트 내용에서 중대한(material) 변화가 일어날 경우, 사전 승인은 더 이상 유효하지 않기 때문입니다.

그렇다면 사전 승인을 받아서 좋은 점은 무엇일까요? 예전에는 사전 승인의 장점이 두 가지 있었습니다. 첫 번째 장점은 해당 프로젝트가 EB-5 관련 규정을 준수했다고 이민국에게 인정받음으로써 투자자들에게 심리적 안정감을 준다는 것입니다. 투자자들은 본인의 자금 출처 증명 서류를 문제없이 준비하는 한, 무리없이 I-526 승인을 받을 수 있을 것이라고 예측할 수 있게 됩니다. 또 다른 장점은 이민국이 사전 승인 프로젝트와 승인받지 않은 프로젝트를 별도로 심사하기 때문에, 사전 승인 프로젝트의 투자자들은 조금 더 빨리 I-526 승인을 받을 수 있다는 것입니다.

2016년 1월 현재, 첫 번째 장점은 여전히 기대할 수 있지만 두 번째 장점은 더 이상 유효하지 않게 되었습니다. 이미 2014년부터 이민국은 분기마다 한 번씩 개최되는 EB-5 관계자 전화통화회의에서 I-526 청원을 접수 순서대로 심사할 계획이라고 언급한 적이 있습니다. 그 무렵에는 업계에서 그 발언에 큰 관심을 기울이지 않았는데 실제로 2014년 이후 사전 승인된 프로젝트에 투자한 투자자들이 더 이상 심사기간 단축의 효과를 누리지 못하고 있습니다.