作者:Julia Yong-hee Park   翻译编辑:宋慈

这原本是一篇发表于2013年8月30日的老文。那时还有很多关于EB-5替代过桥融资的不确定性讨论。经过一年多的实践,现在我们基本可以确定,EB-5资本替代过桥融资的做法在移民上已经几乎没有风险。但相对EB-5的传统做法而言,这对很多人来说还是一个不够有信心的话题,因此我们在此将老文根据现实情况更新并翻译,以使更多人清晰的了解其来龙去脉。

EB-5入门者背景知识:在很多以前的EB-5项目中投资人的资金都是先放入一个托管账户,直到I-526申请批准时再放款到项目建设中。而现在因为I-526审批的时间越来越长,有时候甚至超过一年,便造成项目资金将有一个很长的时间缺口。因此,很多EB-5项目的开发商会使用临时融资(或过桥贷款),这样在I-526审批的等待时间内项目也可以如期开始。然后,待I-526申请批准,投资人的EB-5资金再用来替换出过桥资金。(当然由于资金成本的问题,现在更多的项目方则开始选择不等I-526批准直接放款来解决上述问题。)

这对于1990年就开始出现的EB-5项目而言还是相对比较新的方式,因为I-526审批时间的延长也是近几年才开始出现的现象。而这也导致了人们关于美国移民局是否允许过桥资金模式存在的疑惑。

在2013年5月30日EB-5审案政策备忘录(以下简称“5月30日政策备忘录”)出台之前,美国移民局唯一一次以书面形式认可过桥资金的地方,是在2012年5月的EB-5利益关系人大会筹备阶段发布的EB-5问答。在这个问答文件中,美国移民局指出:

“对于开发商或者新商业企业的负责人而言,不管是直接的还是通过另外一个就业创造实体,在其收到EB-5资金之前利用过渡的、临时的或过桥融资都是可以接受的。只要项目在收到EB-5资金之前使用过桥融资并且之后由EB-5资金替代,新商业企业就可以按照规定计算其新创造的就业岗位。”

5月30日的政策备忘录借用了上面的文字,并补充说“一般来说,由EB-5投资人的资金替代过桥融资应当在获得最初的非EB-5融资前就已经计划好。”这也反映了在5月30日政策备忘录出台前业内人士对过桥资金原则的普遍认识。这一理念背后的原因是美国移民局不希望EB-5资金仅仅被用作取代已到位的贷款或股权的替代融资,而希望有一个“要没有……就不行”的关系——被移民局称作“联结(nexus)”。换句话说,移民局希望开发商展示“要没有EB-5的融资,这个特定的项目就不能完成”,因而在注入EB-5资金和就业创造之间建立了“联结”。

但是,5月30日政策备忘录同时又给我们这个传统的理解带来了新的变化,其继续陈述说:

“然而,即使在获取临时融资之前并没有想到过用EB-5融资,但只要考虑到这个短期的临时融资之后会被其他融资所替代,那么之后注入的EB-5融资还是带来了就业创造,并且可以为其计算新工作岗位。例如,新商业企业最初设计的取代短期融资的非EB-5融资因为供求关系而无法获得的情况。开发商不能仅仅因为在获得过桥或临时融资前没有设想过EB-5融资,就不能使用EB-5资金作为替代上述临时融资的另一种选择。”

上述内容给了EB-5项目的设计者很大的空间,因为在那之前,如果项目设计之初并没设想要使用到EB-5的资金并以有效的方式记录,则项目存在很大的被移民局否决的风险。虽然在现实中这样的项目并不多,但在新规出台前的2011年,就有一个现已关闭的区域中心有一个很大的项目,其中很多投资人的I-526申请当时被移民局否决就是移民局认为EB-5资金与就业创造之间的联结很弱。其否决理由中包括以下两点:

1. 申请人没能证明EB-5资金是建设项目之初便有的计划。

2. 在EB-5融资和就业创造实体的投资活动中不存在合理的联结。

在5月30日政策备忘录的新规下,即使项目在设计之初并未想过使用EB-5融资,只要项目一开始使用了短期的过桥融资,并且计划之后由别的融资手段替代,那么届时再引入EB-5融资替代过桥贷款在移民局看来也没有问题,EB-5投资人同样可以获得新商业企业所创造的新工作岗位。这在实践中也已得到了证实。这也是EB-5领域最近五年由于飞速发展而带来的风云变幻的写照。因此与以前的政策相比,新规大大降低了对EB-5资金与就业创造之间“联结”的证明标准,从而也更确保了EB-5替代过桥资金的项目得以安全通过移民局审查。

也就是说,根据现在的规定及实践来看,EB-5项目资金进入项目的时间并不影响投资人绿卡的获得,仅仅影响的是开发商获得EB-5资金的时间。在这样的背景下,投资人便可以放心的选择在其投资时已经开工的项目,而不用担心移民风险。并且这样的项目同时也降低了投资人投资的风险:因为在其他条件相等的情况下,一个已经开工的项目远比只有计划而尚未实施的项目更加安全。

此外再补充说明一下我们在文章开头提到的,现在很多项目方已开始选择不等待I-526审批而直接放款的方式来解决上述问题。这是因为我们上文提到的,虽然EB-5资金到达项目的时间并不影响投资人绿卡的取得,却大大的影响了开发商获得EB-5资金的时间。而在地产领域,时间就是金钱,EB-5资金的融资成本低于其他融资手段,随着I-526审批时间的延长,也难怪项目方会做出这样的经济选择。但同时,很多好的项目会使用别的方式来降低投资者的风险,这样既保证了项目按时完工,也保障了投资者的利益。

欢迎订阅我们的微信公众号aaeb5usa或扫描下方的二维码获取最新的EB-5相关资讯: